2024년 신고안내 해외부동산과 세금(개인투자자용)

 

2024년  신고안내 해외부동산과 세금(개인투자자용)

Ⅰ. 해외부동산 관련 세금 개요 ··························   1
Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제 ······················  3
Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제 ······················  4
Ⅳ. 해외부동산 처분단계 세금문제 ······················ 16
Ⅴ. 해외투자 관련 세법상 과태료 정리 ·············· 22

 

Ⅱ. 해외부동산 취득단계 세금문제
1
해외부동산을 취득할 때 국내에 내는 세금이 있는지요?
□ 해외부동산을 본인의 재원으로 취득할 때에는 국내에 납부하는 세금은 없습니다. 
□ 해외부동산 취득자금을 증여받은 경우 수증자는 증여세를 납부하여야 합니다. 단, 거주자가 비거주자에게 국외에 있는 재산(해외부동산 등)을 증여한 경우 증여자가 증여세를 납부하여야 합니다.(국조법 제35조)
2
미성년자 등이 해외부동산을 취득한 경우 세무상 문제가 발생할수 있나요?
□ 세법에서는  직업‧연령‧소득  및  재산상태  등으로  보아  자력으로  재산을  취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 그 재산의 취득자금을 취득자가 증여받은 것으로 추정하여 수증 자에게 증여세가 부과됩니다.(상증법 제45조제1항)
따라서 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액에 대하여는 증여세가 과세됩니다.
※ 증여추정 제외(상증령 제34조제1항)
∙ 취득자금의 출처를 입증하지 못한 금액이 취득재산가액의 20% 상당액과 2억원 중 적은 금액에 미달한 경우에는 증여추정에서 제외합니다.
☞ 증여추정 제외 : 입증하지 못한 금액 < MIN(취득재산가액×20%, 2억원)
3
해외부동산 취득시 제출해야 할 서류가 있나요?
□  거주자가  해외부동산  등을  취득(물건별  취득가액  2억원  이상)하여  보유·투자운용(임대)한 경우 다음해 6월 말까지 ｢해외부동산 취득･보유･투자운용(임대) 및 처분 명세서｣, 해외 부동산 취득계약서･등기부등본 등을 주소지 관할세무서에 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우에는 ｢해외영업소 설치현황표｣도 함께 제출하여야 합니다.
(국조법 제58조)
○  다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에  주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’는 제출의무가 없습니다.(국조법 제58조제1항, 소법 제3조제1항)
- 3 -Ⅲ. 해외부동산 보유단계 세금문제
1
해외부동산  중 주거용  주택을 취득  후 실제  거주할  경우에 국세청에 별도로 신고하여야 할 사항이 있는지요?
□ 해외에 주거용 주택을 취득하고 실제로 취득자가 해외주택에서 거주함으로써 임대소득이 발생하지 아니하는 경우 국세청에 신고하여야 할 세금 항목은 없습니다.
○  다만,  ｢해외부동산  취득･보유･투자운용(임대)  및  처분  명세서｣는  해외부동산을  취득하여 보유하거나 임대 소득이 발생한 경우 등 제출하는 것으로 최초 취득 시 제출 후 임대소득이 발생하지 않더라도 보유분에 대한 명세서를 제출 하여야 합니다.
* 국조법 제58조 개정 규정으로 ’22년 자료 제출분부터 적용(‘23년부터 의무불이행 과태료 부과 대상)
-  또한,  거주자의  주택임대소득  과세대상  여부  판정을  위한  부부합산  주택  수를  계산  할 때는 해외주택을 포함하여 계산합니다. 
*

2
해외부동산을  타인에게  임대하여  임대소득이  발생한  경우  국세청에  신고할 사항은 무엇인가요?
□  거주자가  해외부동산(주택,  상가,  기타건물,  토지  등)을  취득한  후  그  부동산을  타인에게 임대하여  임대소득이  발생한  경우  종합소득세  신고의무와 ｢해외부동산  취득･보유･투자 운용(임대) 및 처분 명세서｣ 제출의무가 있습니다.
○  해외부동산  임대소득이  있는  거주자는  종합소득세  신고  시  해외부동산  임대소득뿐만 아니라 국내‧외에서 발생한 모든 소득을 합산하여 신고‧납부하여야 합니다.
-  해외부동산  소재지국에서  임대소득과  관련하여  납부한  외국납부세액은  세액공제  또는 필요경비에 산입하는 방법으로 공제받을 수 있습니다.(소법 제57조) 
- 다만, 해당 과세기간 종료일 10년 전부터 국내에 주소나 거소를 둔 기간의 합계가 5년 이하인 ‘외국인 거주자’의 경우 해외부동산 임대소득 중 국내로 송금된 소득에 대해서만 신고의무가 있습니다.(소법 제3조제1항)
○ 해외부동산 임대소득이 있는 거주자는 종합소득세 확정신고 기간에 종합소득세를 신고･ 납부하고, 종합소득세를 신고‧납부한 해의 6월 말까지 ｢해외부동산 취득･보유･투자운용 (임대) 및 처분 명세서｣를 제출하여야 하며, 해외부동산을 개인사업장으로 사용하는 경우 에는 ｢해외영업소 설치현황표｣도 함께 제출하여야 합니다.
- 4 -3
거주자가 국내주택 또는 해외주택을 임대한 경우 발생된 임대소득은 종합소득세 신고대상에 해당하는지요?
□ 국･내외 소재 주택임대소득의 종합소득세 과세요건과 신고방법은 아래와 같습니다.
| 주택임대소득 과세기준 |
과세요건 (주택 수 기준)
신고방법 (수입금액 기준)
주택 수1)
월세
보증금                   수입금액                  신고방법
1주택
비과세2)
2주택
비과세               2천만 원 이하
종합과세와 
분리과세 중 선택
3주택 이상
과세
간주임대료 과세3)
2천만 원 초과              종합과세
1) 국내･외 주택과 배우자 소유 주택도 합산하여 계산(비거주자는 국내주택만 합산)
2) 기준시가 12억원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세(소법 제12조제2호나목)
3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡이하이면서 기준시가가 2억원 이하)은 ’26년까지 간주임대료 과세 대상 주택에서 제외(소법 제25조제1항) 
○ 주택의 임대소득은 월세(年貰 포함)와 간주임대료입니다. 월세는 해외주택의 경우 규모나 수에 관계없이 임대소득이 있는 경우 신고하여야 하며, 간주임대료는 국내･외 3주택 이상 소유자 중 보증금등 합계가 3억원을 초과하는 경우 당해 보증금등에 대하여 간주임대료를 신고합니다. (개정: ’26년부터는 2주택자의 고가주택도 간주임대료 과세대상)
※ 국외임대주택에 대한 과세방법(기획재정부 소득세제과-168, 2010.4.1.) 
○ ｢소득세법 시행령｣(2008.2.22.대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제8조의2제1항의 규정을 적용할 때 주택 수는 국외주택을 포함하여 계산하고 고가주택은 국외주택에 대하여도 적용하는 것임 

 

4
해외 투자용 부동산을 임대하면서 복식장부에 의한 기장을 하는 경우 이를 인정받을 수 있는지요?
□ 국제적으로  인정된  기업회계원칙에  따른  복식장부  기장은  당연히  인정받을  수  있으며, 
*
과세표준은 우리나라 세법 에 따라 산정하여 신고하여야 합니다. 이 경우 부동산 소재지국 과세당국에  제출한  신고서  및  재무제표  등  관련  증빙을  주소지  관할세무서에  신고  시 함께 제출하시면 됩니다.
*  거주자가  해외소재  임대부동산  등에  대하여 감가상각액을  계산하여  종합소득  과세표준 확정신고를 하는 경우 국내 소득세법에 따른 내용연수와 상각률을 적용(국제세원-223, ’11.5.19.)
-  감가상각비는  부동산임대업자의  임대용  부동산의  쟁점임대주택에  대한  감가상각비로서,  소령  §55 ①14호의  ‘사업용  고정자산의  감가상각비’에  해당하므로  소법  §33①6호  및  소령  §62에서  정한 감가상각범위액을 한도로 이를 필요경비에 산입(국심2007서2360, 2008.10.17.)

2024년 해외부동산과 세금(개인투자자용) (1).pdf

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