실버타운 사업 계획서

실버타운 사업 계획서

중화중화복지재단(주)

중화실버타운 및 노인전문병원 사업계획서

2.사업의 개요

가. 사업명칭: 중화실버타운 및 노인전문병원

나. 사업장 위치: 경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1외

다. 사업주체: 중화복지재단(주)

라. 부지 및 건물현황

부지면적 14719m2 (4452평)

건물 : 본관 10024 (3032평)

가든 : 1802(545평)

계 (3577평)

마. 사업내용

현건물 용도 구조변경 리모델링하여 78실의 노인요양시설과 37실의 병실을 이용 환자 222명을 수용 이용할 계획임

1. 입지적 여건

※ 본사업지는 서해안 발전의 중심지이며 수도권 지역으로 향후 계속발전하는 도시로 육성될 것임.

※ 우리나라 중심지역으로서의 위치에 있음

※ 서울과 수도권 입주대상자의 선호지역이 될것임.

※ 교통편

서울에서 서해안 고속도로를 따라 약 1시간정도의 경기도 남단에 위치하고 있으며 교통이 매우 편리한 곳임.

다.건축시설계획 및 운영계획

(1) 시설내역

구분	층별	양실			한실			계	비고
		보통	스위트	계	보통	특실	계
병실	2	7		7	5	1	6	13
	3	9	1	10		14	14	24
계		16	1	17	5	1	20	37
실버룸	4	10	1	11			11
	5	10	1	11			11
	6	10	1	11			11
	7	10	1 VIP	11			11
	8	중식당		9	2	11	11
	별관			23		23	23
계		40	4	44	32	2	34	78

객실 및 병실

총계 병실 37실 실버룸 78실 계 115실

3층 30평형 14실 증실

8층 30평형 2실 증실 계 30평형 16실 증실하고

8층 15평형 2실 증실 계 15평형 2실 증실하여

병실 37실 222명을 수용하고 실버룸 78실을 운영할 예정임

지하1층

현재	용도변경후
싸우나	싸우나
스포츠 맛사지	물리 치료실
전기자재창고	전기자재창고
대연회장	종합병원(각과)
소연회장	간병인실, 간호사실
준비실	간호부장실
휴게실	휴게실
메인주방	주방
조리과	조리실
사무실	사무실
중앙통제실	사무실
냉장실	냉장실

지하2층

현재	용도변경후
기계실, 전기실, 주차장	기계실, 전기실, 주차장
보안실	장례예식장

1층

현재	용도변경후
커피숍	커피숍
제과점	매점
로비, 프론트	로비, 프론트
예약실	원무과
지배인실	양방병원장실
호프바	한방병원장실
비즈니스센터	침구실, 한방실
한식당	환자식당
양식당	실버식당

2 층

현재	용도 변경후
객실	병실
접견실	실버상담실
임원실	의사실
사무실 3	사무실
세미나실

3층

현재	용도 변경후
객실 비즈니스클럽 대형 3실 소형 8실	실버룸 6실(30평형) 실버룸 8실(30평형)

4층-7층

현재	용도 변경후
객실

8층

현재	용도 변경후
정통 중식당	실버룸 9실 (15평형) 실버룸 2실 (30평형)

옥상

현재	용도 변경후
물품 창고	물품창고
서고	도서실
남녀 탈의실	서예실

현재	용도 변경후
창고, 기계실

지하 1층

가든(별관)

1층

현재	용도 변경후
가든	식당, 직원 및 실버요원

2층, 3층

현재	용도 변경후
객실 23실	실버룸 23실 (15평형)

나. 순투자비 산정

실버사업은 임대보증금과 생활보증금이 입주와 동시에 회수되며 일부 생활보증금은 경비로 처리되어 사업시행자의 자금부담을 경감시켜주는 매우 사업성이 좋음.

실버사업인 유료 노인복지주택 사업 중 본 사업의 경우 전체 가구수의 60% 이상 입주시 투자비는 회수되는 매우 안정적인 사업임.

또한 노인전문병원으로 외래환자 유치시 수입은 실버 거주자들의 생활유지비는 충당될 수 있는 유망한 사업임.

나. 노인복지주택 분양금 및 생활비 산정

평형	가구수	입주보증금		생활비		입원환자			비고
		가구당	계	가구당	계	베드	보증금	생활비	산출근거
15	72	7천만원	50.4억	70만	5천만				환자 1명 보증금 2,000만 생활비 1인 150만 222 x 150
30	6	1.2억	7.2억	70만	420만	222	444천만	33,300만
계	78		57.6억		5,420만	222	444천만	33,300만	월 생활비(1)+(2) 38,720만 X 12 = 464,640만

본 사업의 경우 유료 노인복지주택과 노인전문병원의 특성상 입주자들의 욕구를 충족시킬 수 있는 시설과 입주자 생활의 질을 향상시킬 서비스 제공을 위하여 환자에게 입주보증금 2,000만원과 월 생활비(간병비 포함) 150만원을 입금하고 노인복지주택 입주자에게 아래와 같이 분양대금을 지불하고 개인등기하며 생활비는 월70만원으로 한다.

월 생활비는 식사, 청소, 세탁 등의 서비스를 받기 위하여 매월 선납부한다.

구분	내용	금액	산출근거	비고
총투자비	호텔구입	80억
	리모델링	17.88억	3,577평 X 50만
	의료기구입	10억
	세금등	5억
	계	112.88억
보증금 수입	실버	57.6억	30평형 6실 X 12,000만 = 7.2억 15평형 72실 X 7,000만 = 50.4억
	환자	44.4억	222명 X 2000만
	장례예식장	15억
	매점	5억
	커피숍	3억
	약국	2억
	싸우나	5억
	계	132억
총투자비대 순투자비 : 132억 - 112.88억 = 19.12억

1. 총투자비 및 순투자비

다. 소요자금 내역

토지 및 건물매입자금 80억

라. 자금조달 계획

금융자금 80억과 회사자금 40억 투자, 인수후 즉시 임대 및 입주신청금으로 1년후 투자비 전액 회수 가능

※ 예산 및 수지계획 참조

예산 및 수지계획

구분		금액	산출내역
이월		100.57
이월금리		0.3	100.57 X 3% (년)
입주보증금		23.4억	실버 30평 X 2명 X 12월 = 2.4 실버 15평 X 29명 X 12월 = 21
월시설사용료		46.4억	실버 78명 X 70만 X 12월 = 6.5 환자 222만 X 150명 X 12월 = 39.9
부대사업수익금		1.8	월 5만 X 300명 X 12월 = 1.8
전문병원수입		12.0	월 1억 X 12월 = 12
계(1)		184.5
인건비 및 관리비	인건비	11.32	전년도비3% 인상
	수도광열	0.72	510/m2 X 11,826m2 X12
	시설유지비	0.44	310/m2 X 11,826m2 X12
	운영경비	0.6	월 500만원 X 12
	건강관리	1.8	월 1인 5만원 X 300명 X 12 = 1.8
	계(2)	14.88
간호비	재경비	1.8	월 1인 5만 X 300명 X 12
	검진비	1.8	월 1인 5만 X 300명 X 12
	계(3)	3.6
기타	보험,보증보험	5.0
	조세공과금	2.0
	퇴직금	1.1	인건비의 10%
	기타잡비	0.6
	소모품, 약품	1.2	매출액의 10%
	계(4)	9.9
	계(5)	28.3	(2) + (3) + (4)
수입(1) - 지출(5) = 156.2

1차년도

구분		금액	산출내역
입주보증금		34.9억	실버 30평형 6명 X 60% = 4명 X 1,200만=4.8억 실버 15평형 72명 X 60% = 43명 X 7,000만=30.1억
		26.6억	환자 222명 X 60% = 133명 X 2,000만 = 26.6억
장례예식장등 보증금		30억	장례예식장, 매점, 커피숍, 약국, 사우나
분양대금		2.7억	총 91.5억 X 년 3% = 2.7억
월시설사용료		27.8억	실버 70만 X 47명 X 12월 = 3.94 환자 150만 X 133명 X 12월 = 23.94
부대사업수익금		1.1	월 5만 X 180명 X 12월 = 1.08
전문병원수입		2.4	월 0.2 X 12월 = 2.4
계(1)		125.5
인건비 및 관리비	인건비	10.99	인건비 계산참조
	수도광열	0.7	500/m2 X 11,826m2 X12
	시설유지비	0.4	300/m2 X 11,826m2 X12
	운영경비	0.6	월 500만원 X 12
	건강관리	1.1	월 1인 5만원 X 180명 X 12 = 1.08
	계(2)	13.79
	재경비	1.1	월 1인 5만 X 180명 X 12
간호비
	검진비	1.1	월 1인 5만 X 180명 X 12
	계(3)	2.2
	보험,보증보험	5.0
기타
	조세공과금	2.0
	퇴직금	1.1	인건비의 10%
	기타잡비	0.6
	소모품, 약품	0.24	매출액의 10%
	계(4)	8.94
	계(5)	4.93	(2) + (3) + (4)
수입(1) - 지출(5) = 100.57

2차년도

추진자금계획 및 차입금 상환 계획

1. 추진자금 계획

구분	금액	비고
건물매입	80억	용지매입
리모델링	17.8억	실버, 병원
조경 공사비	1.0억
제세공과금	2.0억	각종 세금
설계, 감리비	3.0억	설계, 감리
의료시설 비용	10억	의료기기 및 소모품기기
전기 공사비	1.0억	공사비 및 인입비
일반관리비 및 보험료	2.0억
예비비	5.0억
계	121.8억

나. 차입금 상환 계획

1. 차입년도 : 2004년 1월

2. 차입금액 : 70억

3. 상환조건 : 1년 거치 3년 상환

4. 상환금액 : 3년 70억

5. 상환이자 : 10.5억

6. 이자 : 년 7%

구분	상환금액	상환후금액	이자
2005년 1월	10억	60억	49,000만
2006년 1월	30억	30억	42,000만
2007년 1월	30억	0	14,000만
계	70억	0	10.5억

가. 기본방향

- 부지의 효율적 활용 및 단위공간과 연관된 시설계획을 한다.

- 유지관리상 경제적이고 합리적인 시설계획을 한다.

- 아카데믹하고 쾌적한 공간으로서의 휴양의료시설을 한다.

- 스포츠 및 숙박, 취미, 오락시설 등 휴양시설을 고루 갖추어 조화있게 유치함으로서 노인들의 정신적, 육체적 건강증진에 기여한다.

- 각 시설의 개발은 이용자의 편의성, 기능의 합리성, 경관효과의 제고를 통하여 자연과 인공의 조화를 이룰 수 있도록 한다.

- 합리적인 관리운영 체계의 확립으로 투자에 대한 자금의 균형된 회수 및 개발이익에 대하여 지역주민에 적절한 분배가 이루어질 수 있도록 한다.

나. 토지이용계획

- 노인복지타운으로서의 효율적 이용체와 상호시설 기능간의 혼잡을 방지하기 위하여 각각의 공통된 시설별, 기능별로 구분, 독립성을 부여하되 연계성을 고려해 계획하도록 한다.

(1) 토지내역

경기도 화성시 우정읍 이화리 439-1외 11필지 ◎토지 : 4,452평 ◎건물 : 3,573평

(2) 토지 명세서

(3) 토지이용계획 확인원

(4) 현 시설 및 영업장 현황

(5) 구조, 용도변경후 리모델링

1. 사업의 목적

목차

1. 사업의 목적

2. 사업지역의 여건분석

가. 입지적 조건

나. 건축시설계획 및 운영계획

다. 토지 및 건물 현황

라. 용도변경 계획안

3. 사업성 검토 및 운영계획

가. 총투자 및 순투자비

나. 노인복지주택 분양금 및 생활비 산정

4. 운영 및 종사자 확보계획

가. 기본운영계획

나. 시설 및 재단운영계힉

다. 소요인원 및 인건비 계산

5. 예산 및 수지 계획

가. 1차년도

나. 2차년도

6. 추진자금계획 및 차입금 상환계획

가. 추진자금계획

나. 차입금 상환계획

※첨부자료

유치시설의 선정 및 분석표

기타 참고 자료

운영 및 종사자 확보 계획